Мнение эксперта: судебное решение о неправомерности квалификации договора с условием о предварительной оплате в качестве предварительного договора

Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 78-КГ15-29



Предыстория спора

Граждане А. и Б. обратились в суд с требованием к ООО 1 и ООО 2 о возложении обязанности совершить определенные действия и взыскании денежных средств.

Решением  районного суда  иск удовлетворен частично, на ООО 1 возложена обязанность заключить с гражданами договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора купли-продажи, с ООО 1 в пользу истцов взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф, компенсация морального вреда в пользу каждого, а также государственная пошлина в доход бюджета.

На граждан возложена обязанность произвести перечисление денежных средств на счет продавца за исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Определением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Граждане не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой.


Суть спора

Между ООО 1 и ООО 2 заключен генеральный инвестиционный договор, по условиям которого ООО 1 поручает, а ООО 2 обязуется осуществить выбор земельного участка и поэтапно произвести строительство малоэтажного жилого комплекса и объектов инфраструктуры на определенной территории. В силу раздела генерального договора результаты застройки подлежали передаче в собственность ООО 1.

Пунктом указанного выше договора ООО 1 было предоставлено право по своему усмотрению уступать другим юридическим и физическим лицам полностью или в части права на финансирование строительства объекта.

Между ООО 1 и ООО 2 было заключено агентское соглашение, по условиям которого ООО 1 являлось агентом ООО 2 по привлечению покупателей объектов недвижимости и заключению предварительных договоров купли-продажи, а также основных договоров купли-продажи и актов приема-передачи объектов недвижимости.

Граждане А. и Б. заключили с ООО 1 предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

При этом предварительный договор заключен ООО 1 от своего имени.

Согласно  пункту предварительного договора основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации на имя продавца права собственности на жилой дом и исполнения покупателями своих обязательств в соответствии с приложениями к предварительному договору.

Свои обязательства по договору граждане исполнили надлежащим образом, денежные средства были перечислены ООО  1  в полном объеме.