Кодекс-info, N 35, 1997 год

Н.Немчинов,

кандидат юридических наук,

адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов

Иностранные инвестиции: предоставление объектов недвижимости
на инвестиционных условиях

Деятельность иностранных инвесторов в Российской Федерации регулируется специальным массивом законодательства, в котором центральное место занимают два принятых на заре преобразований и потому уже устаревших, но не потерявших юридической силы, законодательных акта. Это Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26 июня 1991 года и Закон РСФСР "Об иностранных инвестициях в РСФСР" от 4 июля 1991 года с изменениями от 24 декабря 1993 года и 19 июня 1995 года. Незначительные изменения, которым подвергались эти Законы, не затронули их существа. Между тем, с момента их принятия уже в самом законодательстве произошли существенные сдвиги. Были приняты две части нового Гражданского Кодекса, кардинально развернувшие направление развития российского гражданского права в русло регулирования рыночных отношений, принят Федеральный Закон "О внешнеторговой деятельности", Федеральный Закон "Об акционерных обществах" и некоторые другие нормативные акты. Тем не менее, два основных положения, закрепленные в Законах "Об инвестиционной деятельности" и "Об иностранных инвестициях" остаются принципиально важными по сей день. Так, иностранные инвесторы признаны субъектами инвестиционной деятельности и за ними признаны равные права с иными субъектами инвестиционной деятельности (ст. 2.2. и 5.1. Закона "Об инвестиционной деятельности"). Кроме того, иностранные инвесторы могут приобрести право пользования землей (ст. 3.1. Закона "Об иностранных инвестициях").

Российское законодательство сконструировано таким образом, что выход имущества из сферы государственной собственности на первичный рынок возможен только путем его приватизации *. На вторичном рынке имущество обращается беспрепятственно, если не считать сложностей, связанных с регистрацией сделок с недвижимым имуществом. Это относится и к сделкам по приобретению в собственность земельных участков. Поэтому нерезиденты (иностранные фирмы и физические лица), которые не являются субъектами приватизационного процесса, как правило, арендуют землю у субъектов Российской Федерации на длительный срок. В таких случаях объекты недвижимости (в том числе земельные участки) и имущественные права на них предоставляются на инвестиционных условиях. Следует отметить, что неурегулированность земельных отношений в Российской Федерации делает этот путь наиболее целесообразным. Земельный кодекс РСФСР содержит всего несколько действующих статей, которые не регулируют отношения собственности. Введение в действие главы 17 ГК РФ, посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю, отложено до принятия Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации. Но его принятие постоянно откладывается. Между тем вопросы, связанные с арендой недвижимости, в том числе зданий, сооружений, участков земли, урегулированы действующим законодательством (ст. 606, 607, 609, 650-655 и др. ГК РФ).

* "Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества" (ст. 217.1 ГК РФ).