РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

Об ипотечных ценных бумагах

(с изменениями на 20 октября 2022 года)
 (редакция, действующая с 19 апреля 2023 года)

____________________________________________________________________

Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 1 мая 2019 года N 76-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками - физическими лицами, до дня вступления в силу Федерального закона от 1 мая 2019 года N 76-ФЗ - см. часть 2 статьи 6 Федерального закона от 1 мая 2019 года N 76-ФЗ.

____________________________________________________________________

____________________________________________________________________

Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), которые заключены с заемщиками, указанными в статьях 6 и 7 Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ, до дня вступления в силу Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ - см. часть 3 статьи 8 Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ.

____________________________________________________________________

____________________________________________________________________     

Действие положений настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 20 октября 2022 года N 406-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), которые заключены с заемщиками до дня вступления в силу Федерального закона от 20 октября 2022 года N 406-ФЗ, - см. пункт 7 статьи 7 Федерального закона от 20 октября 2022 года N 406-ФЗ.

____________________________________________________________________     

Принят
 Государственной Думой
14 октября 2003 года

Одобрен
 Советом Федерации
29 октября 2003 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Сфера регулирования

Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

(Статья в редакции, введенной в действие с 5 сентября 2021 года Федеральным законом от 8 декабря 2020 года N 418-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

Статья 2. Основные понятия

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия;

облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия (абзац дополнен с 9 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 141-ФЗ - см. предыдущую редакцию);

ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом;

ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным статьей 8 настоящего Федерального закона требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - права требования участника долевого строительства), и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим Федеральным законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;

(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 2 августа 2019 года N 261-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

(Абзац дополнительно включен с 10 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 193-ФЗ)

управляющий ипотечным покрытием - коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, кредитная организация, осуществляющие в соответствии с настоящим Федеральным законом доверительное управление ипотечным покрытием ипотечных сертификатов участия, под которое они выданы, а также государственная управляющая компания в случаях, установленных настоящим Федеральным законом.

(Абзац дополнительно включен с 5 сентября 2021 года Федеральным законом от 8 декабря 2020 года N 418-ФЗ)

Статья 3. Ипотечное покрытие

1. Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные требования по договору залогового счета, указанного в части 4_1 статьи 13 настоящего Федерального закона, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, государственные ценные бумаги, а также недвижимое имущество и права требования по договорам участия в долевом строительстве в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 13 настоящего Федерального закона.

(Часть в редакции, введенной в действие с 9 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 141-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 2 августа 2019 года N 261-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 19 апреля 2023 года Федеральным законом от 20 октября 2022 года N 409-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

2. Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, или кадастровой стоимости (в случае, если ипотека, обеспечивающая обязательство, возникла в связи с заменой залога прав требования участника долевого строительства на ипотеку объекта долевого строительства);

(Абзац в редакции, введенной в действие с 12 марта 2010 года Федеральным законом от 9 марта 2010 года N 22-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 20 октября 2022 года N 409-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству на момент включения требований по обеспеченному ипотекой обязательству в ипотечное покрытие. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;

(Абзац дополнен с 9 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 141-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 20 октября 2022 года N 409-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

абзац утратил силу с 9 августа 2006 года - Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 141-ФЗ - см. предыдущую редакцию;

предметом договора займа должны являться только денежные средства.

2_1. Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, при замене предмета ипотеки в случаях, установленных федеральными законами, исключается из ипотечного покрытия, если недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, не будет застраховано от риска утраты или повреждения не позднее шести месяцев с даты замены предмета ипотеки.

(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ)

2_2. При замене предмета ипотеки (залога) в случаях, установленных федеральным законом, в том числе при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, может определяться на основании его кадастровой стоимости.

(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 20 октября 2022 года N 409-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

3. На момент размещения облигаций с ипотечным покрытием ипотечное покрытие не могут составлять обеспеченные ипотекой и заложенные в обеспечение иных обязательств требования. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

(Абзац в редакции, введенной в действие с 5 сентября 2021 года Федеральным законом от 8 декабря 2020 года N 418-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 29 декабря 2012 года N 281-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

3_1. Требования по обеспеченным залогом прав требования участника долевого строительства обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

договор участия в долевом строительстве заключен в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

договор залога прав требования участника долевого строительства и (или) закладная, удостоверяющая требования по кредитному договору или договору займа, обеспеченные залогом прав требования участника долевого строительства, содержат условие о том, что в случае перечисления на залоговый счет участника долевого строительства денежных средств в соответствии с пунктом 3 статьи 77_2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель не вправе давать банку распоряжения, в результате исполнения которых сумма денежных средств, поступивших на его залоговый счет, станет ниже суммы, эквивалентной размеру обеспеченного залогом прав требования участника долевого строительства обязательства, за исключением исполнения обязательств перед залогодержателем;

(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 20 октября 2022 года N 409-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

основная сумма долга по обязательству, обеспеченному залогом прав требования участника долевого строительства, по каждому договору, из которого возникло такое обязательство, не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) прав требования участника долевого строительства, являющихся предметом залога;

предметом договора займа, обязательства по которому обеспечены залогом прав требования участника долевого строительства, должны являться только денежные средства.

Доля требований, обеспеченных залогом прав требования участника долевого строительства, на момент включения в ипотечное покрытие не должна превышать шестьдесят процентов размера ипотечного покрытия. Требования, обеспеченные ипотекой после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на недвижимое имущество в соответствии с договором участия в долевом строительстве, права по которому были переданы в залог, в составе ипотечного покрытия должны соответствовать условиям, предусмотренным абзацами третьим, четвертым и шестым части 2 настоящей статьи. Указанное недвижимое имущество должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству не позднее шести месяцев с даты государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 20 октября 2022 года N 409-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 2 августа 2019 года N 261-ФЗ)

4. Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном Центральным банком Российской Федерации (далее - Банк России).

(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2013 года Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 251-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;

утрачен предмет залога, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки) и (или) прав требования участника долевого строительства, за исключением замены предмета залога в случаях, установленных федеральным законом;

(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 2 августа 2019 года N 261-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве);

отсутствует в течение более чем шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения (абзац дополнительно включен с 9 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 141-ФЗ).

5. Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

6. Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

выпиской из Единого государственного реестра недвижимости;

(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", или его нотариально удостоверенной копией;