О залоге земельного участка в свете Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора долевого участия.

Согласно пункту 9 статьи 13 к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 64_2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

Таким образом, в связи с получением застройщиком в банке целевого кредита на строительство дома ипотека земельного участка или прав аренды на земельный участок возникает в силу закона и подлежит государственной регистрации.  

В залог банку земельный участок(или права на него) может быть передан до заключения 1-го договора с дольщиком или после его заключения.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок был передан в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по возврату кредита, привлечение застройщиком денежных средств дольщиков допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем земельного участка  является банк;

2) от залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15  Федерального закона.