Кодекс info, N 11, 1997 год
К.Окунев,
юридический факультет СПбГУ

Сделки с недвижимым имуществом: нотариальное удостоверение
или государственная регистрация?

Земля, недра, здания и сооружения, в том числе жилые дома и помещения, составляющие жилищный фонд, подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, а также другое имущество, отнесенное законом к недвижимости, является основой благостостояния общества. Недвижимость в узком смысле, то есть все то, что прочно связано с землей (объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), формирует среду обитания человека, и поэтому обладает не только материальной, но и большой социальной ценностью, а стало быть имеет историческое значение. Все это послужило предпосылкой для установления специального порядка закрепления вещных прав на объекты недвижимости. И государство, как выразитель интересов общества, призвано предотвратить любые нарушения вещных прав на недвижимое имущество, то есть создать действенный механизм охраны этих прав.

До недавнего времени основным звеном в механизме защиты был нотариат. В соответствии с Федеральным законом "О введении в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации" от 6 февраля 1996 года, до введение в действие Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для договоров, предусмотренных статьями 500 "Продажа недвижимости", 574 "Дарение недвижимости" Гражданского кодекса РФ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении. После введения в действие указанных законов удостоверение не будет обязательным.

Согласно статье 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, следовательно, договор обмена недвижимого имущества до введения в действие Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В соответствии со статьей 1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимостью должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Таким образом, и в этом случае необходимо нотариальное удостоверение.

Следовательно, отмена обязательного нотариального удостоверения, ранее предусмотренного для большинства сделок с недвижимостью, в недалеком будущем окажет значительное воздействие на процесс оформления операций на рынке недвижимости. Обязательным в силу закона остается только удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Не повлечет ли это рост числа правонарушений в области оформления сделок с недвижимостью? Может ли государственная регистрация, при отсутствии обязательного удостоверения сделок, обеспечить участникам рынка недвижимости надлежащую охрану их прав и законных интересов? Имеет ли смысл участникам договора удостоверять сделку в условиях, когда обязательна государственная регистрация? Вот вопросы, которые сегодня занимают умы не только риэлтеров и юристов, но и рядовых граждан.

Для ответа на них необходимо проанализировать нормы действующего законодательства, регулирующие удостоверение и регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Прежде всего надлежит выяснить, имеются ли существенные различия в процедурах нотариального удостоверения и государственной регистрации, которые могут повлиять на надежность охраны прав и законных интересов участников рынка недвижимости.